Рієлтори за новими правилами: хто платитиме комісію за №16145

Рієлтор не стає обов’язковим учасником угоди

Почну з головного. Станом на 22 жовтня 2026 року №16145 — законопроєкт, зареєстрований 13 жовтня. В офіційній картці зазначено: опрацьовується в комітеті. Нові свідоцтва, реєстр і правила оплати поки не стали чинними обов’язками.

Статті 4 і 5 запропонованого закону прямо залишають залучення агента добровільним. Власник і покупець або орендар можуть оформити правочин без нього. Якщо клієнт звертається до посередника, він сам обирає агента та укладає з ним письмовий договір.

Отже, текст не пропонує загального правила «кожна квартира — тільки через рієлтора». Це важливо і для приватної угоди, і для бізнесу, який шукає офіс чи приміщення. Сфера проєкту має винятки, зокрема щодо державної та комунальної нерухомості, приватизації й окремих примусових продажів: їх не слід механічно підводити під цю модель.

Джерела: [1], [2]

Хто замовив послугу — той її оплачує

Частина одинадцята статті 8 передбачає: посередницькі послуги оплачує особа, яка їх замовила. Розмір і умови оплати сторони визначають у договорі.

Для клієнта це означало б просте питання до вимоги про комісію: яке саме замовлення ви виконували для мене і на підставі якого договору? Самого пояснення «так прийнято на ринку» тексту проєкту недостатньо.

Водночас №16145 не встановлює єдиного відсотка комісії та не проголошує, що в кожній ситуації платить виключно власник. Якщо покупець або орендар сам замовив послуги, підстава для його оплати може бути в його договорі. Принцип стосується замовлення послуги, а не назви сторони в договорі купівлі чи оренди.

Джерела: [2]

Договір має пояснювати, за що беруть гроші

Стаття 8 вимагає письмового договору та визначає його зміст. Серед умов — перелік послуг, строки, вартість, додаткові витрати, звітність, ексклюзивність, відповідальність, порядок претензій і підстави повернення коштів.

Окремо пропонується заборонити агенту вимагати плату без договору з клієнтом. До підписання він має письмово або електронно розкрити повну вартість послуг, можливі додаткові витрати та конфлікт інтересів.

Саме тут захист повинен стати практичним. «Інформаційні послуги» в одному рядку не пояснюють, чи входять у ціну пошук, перевірка документів, переговори та супровід оформлення. Так само потрібно визначити, яка подія запускає оплату: показ квартири, передання інформації, підписання основної угоди чи інший погоджений результат.

Вже зараз підстава оплати послуг оцінюється через конкретні домовленості та їх виконання; загальні правила містять статті 901 і 903 ЦК України. Тому не варто чекати нового закону, щоб з’ясувати зміст власного договору. А відсутність основної угоди сама по собі не доводить, що жодної замовленої послуги не надано.

Є й питання до юридичної техніки: частина перша статті 8 описує укладення через інформаційно-комунікаційні системи, а пункт 3 частини другої статті 18 окремо згадує електронну форму з кваліфікованим електронним підписом. На мою думку, ці формулювання потрібно узгодити, щоб сторони однаково розуміли допустимий спосіб укладення договору.

Джерела: [2], [5]

Подвійна комісія: заборона має виняток

№16145 не пропонує безумовної заборони будь-якої оплати від кількох сторін. Частини п’ята і сьома статті 8 пов’язують її з попереднім розкриттям та письмовим погодженням кожної сторони правочину, від якої агент отримує винагороду.

Тобто фраза «ви ж знали, що я працюю і з власником» не дорівнює письмовому погодженню оплати. А підпис однієї сторони не підміняє погодження іншого платника.

Моя оцінка: прозорість оплати — правильний напрям. Але сама згода не прибирає конфлікту інтересів. Продавець хоче дорожче, покупець — дешевше. У договорі потрібно пояснювати, кого представляє агент, які завдання виконує і як діє, коли інтереси сторін розходяться.

Джерела: [2]

Розрахунок — на рахунок агента

Частина третя статті 5 та частина третя статті 20 пропонують безготівкову оплату за реквізитами агента, зазначеними в договорі. Окремо забороняється оплачувати посередницькі послуги безпосередньо фахівцю з нерухомості.

Тут потрібно розрізняти агента як суб’єкта господарювання та фахівця, який у його складі працює з клієнтом. Комісія агента, кошти за квартиру і платіж за іншою домовленістю — різні платежі з різними підставами.

Банківський слід допомагає довести, кому й за що перерахували гроші. Але він не виправляє невизначений договір і не перетворює платіж за послугу на гарантію безпеки самої квартири.

Джерела: [2]

Свідоцтво, акредитація і реєстр — різні речі

Проєкт розділяє фахівця з нерухомості та агента. Для фахівця передбачені професійна підготовка, кваліфікаційний іспит, свідоцтво та внесення відомостей до реєстру. Для агента як суб’єкта господарювання — акредитація й відповідний запис.

Фахівець не отримує автоматичного права самостійно працювати агентом лише тому, що склав іспит. Модель ФОП і модель суб’єкта господарювання з фахівцями мають окремі вимоги у статтях 6 і 7. Стаття 12 також передбачає підвищення кваліфікації не рідше одного разу на два роки.

Перевірюваний статус може допомогти клієнту встановити, з ким він має справу. Але запис у реєстрі підтверджує професійний статус за запропонованою процедурою. Він не засвідчує право власності продавця та не гарантує, що конкретна угода не матиме ризиків.

Джерела: [2]

Хто контролюватиме тих, хто допускає до професії

Стаття 23 передбачає єдину саморегулівну організацію — Українську спілку фахівців з нерухомості. Через її органи мають працювати правила професії, атестація, акредитація, реєстр, контроль якості та дисциплінарні процедури.

У такої моделі є зрозуміла мета: професія повинна мати стандарти й відповідальність. Водночас система, що впливає і на допуск до ринку, і на подальше право працювати, потребує особливо прозорих правил.

На мою думку, до ухвалення потрібно перевірити незалежність розгляду скарг, пропорційність платежів і вимог до входу в професію, дієвість оскарження та запобіжники від впливу конкурентів. Це ризики конструкції, а не твердження про вже створену монополію чи чиїсь доведені зловживання.

Прозорі правила мають захищати клієнта й добросовісного фахівця одночасно. Інакше реформа ризикує впорядкувати доступ до комісії краще, ніж відповідальність за послугу.

Джерела: [2], [3]

Відповідальність не дорівнює автоматичному відшкодуванню

Проєкт передбачає відповідальність агента перед клієнтом, професійні стягнення та нікчемність визначених ним умов, які обмежують встановлену законом відповідальність. Стаття 8 також містить запобіжники щодо непропорційних штрафів, прихованих платежів і обмежень відмови від послуг у передбачених нею випадках.

Проте дисциплінарне рішення і фактичне повернення грошей — різні результати. Для вимоги про повернення плати чи відшкодування шкоди залишатимуться важливими зміст обов’язку, порушення, докази та належний спосіб захисту.

Не варто обіцяти й загального обов’язкового страхування кожної угоди. Пункт 14 частини четвертої статті 8 говорить про інформацію щодо страхування, якщо його передбачили сторони.

Рієлтор також не стає нотаріусом, адвокатом чи оцінювачем. Межі спеціальних професій прямо враховано у статтях 2, 5 і 18. Посередницький супровід та окремий професійний юридичний висновок не слід видавати за одну й ту саму послугу.

Джерела: [2]

Оголошення, запити й персональні дані

Стаття 34 пропонує правила щодо того, хто розміщує інформацію про об’єкт і які ідентифікаційні дані зазначає. Для агента передбачено номер у реєстрі; для особи, яка публікує оголошення, — уточнення її зв’язку з власником. Тобто питання «це справді від власника?» має отримати перевірювану відповідь.

Пункти про запити та стаття 33 передбачають отримання необхідної для договору інформації, зокрема у п’ятиденний робочий строк. Такі повноваження потрібно читати разом із межами договору, законодавством про реєстри, професійні таємниці та персональні дані. Це не готовий висновок, що рієлтор одержить будь-яку закриту інформацію про будь-кого.

Моя оцінка: законодавцю потрібно чітко узгодити обсяг доступу, мету запиту, захист даних та відповідальність за використання відомостей. Широке право на інформацію без ясних меж може створити для власника новий ризик замість захисту.

Джерела: [2]

Коли це може запрацювати і що перевірити зараз

У запропонованих прикінцевих положеннях загальний початок чинності пов’язано з днем після опублікування майбутнього закону. Для статей 22, 32 і 34 передбачені дев’ять місяців, для зазначеної освітньої вимоги — п’ятирічний перехід. Є також порядок створення органів самоврядування та запуску реєстру. Це запропонована послідовність, а не вже встановлені дати для ринку.

Поки №16145 не ухвалений і не набрав чинності, не можна вимагати нової акредитації саме за цим проєктом або застосовувати його як готову підставу спору. Оцінювати чинний договір потрібно за чинним законодавством.

Перед оплатою з’ясуйте чотири речі: хто є вашим виконавцем і замовником; які конкретні послуги ви погодили; коли та за що виникає оплата; як фіксуються виконання, відмова від послуг і повернення коштів. Збережіть договір, листування, платіжні документи та отриманий результат роботи.

Мій висновок: добровільність послуг, прив’язка оплати до замовника та прозорість подвійної винагороди — потрібні правила. Але свідоцтво рієлтора не замінює зрозумілого договору, незалежного контролю й реальної відповідальності. Інакше клієнт отримає новий реєстр, а старе питання «за що я заплатив?» залишиться. Вилами по Закону писано…

Джерела: [1], [2], [5]